こんにちわ「カードローンのいろは」管理人の良太です。
このページでは「住宅ローンが通らない・落ちた」場合について解説しています。
家はかなり大きな買い物になるので、現金でポーンと購入するわけにはいきません。
しかし、住宅ローンの審査はほかのローンと比べてもかなり厳しめで、通らない人も多いです。
でも、せっかくのマイホームの夢を簡単にあきらめるわけにはいきませんよね。
そこで、住宅ローンの審査で落ちた理由を徹底分析。
頭金を増やす・配偶者の収入を組み入れるなど「住宅ローン審査に勝つ」ための対処法をご紹介します。
住宅ローン審査が通らない6つの原因
住宅ローンは数あるローン商品の中でも大口で低金利なので、カードローンや車のローン等に比べて審査は厳しくなっています。
住宅ローンの審査で落ちた（落ちる）場合は、主に下記6つの理由が上げられます。
- 借入時と完済時の年齢
- 年収と返済負担率
- 債務の情報（信用情報）
- 勤務年数、勤務形態
- 健康状態
- 担保の評価
それぞれ解説していきます。
1.借入時と完済時の年齢
年齢についてはあまり若すぎても勤続年数が短いということになり、高齢すぎるといつまで元気に支払いを続けていけるのかがネックになります。
例えば仮に定年後に完済を計画してしまうと、どうしても収入の低下から住宅ローンの審査が通常よりも厳しくなります。
2.年収と返済負担率
年収
収入あっての返済のため、年収も非常に大切です。もちろん借入金額も年収や所得税等によって変わってきます。
一般的に住宅ローンを組むにあたっての最低年収のラインは200万円から300万円くらいとなっています。
もちろん金融機関によって最低ラインは違ってきます。
商品によっては400万円以上を求めるものもあります。
返済負担率
「返済負担率」とは収入に対しての返済額の割合です。
一般的に収入に対して上限の割合は25%～35%以内が望ましく、しかも！ここには返済額として「カーローン、カードローン、またはクレジットカードの利用枠等」も含まれます。
返済負担率の計算方法は、
となります。
つまり年間300万円の収入に対して年間75万円、つまり毎月62,500円の支払いをすると25%となります。
月の収入25万円のうちの62,500円なので、一人暮らしならともかく、家庭がある場合これ以上の住宅ローンの割合が増えることは生活にひびいてしまいます。
自営業の場合
自営業の方に関しては、所得額を審査の対象とする場合と減価償却を差し引いた後の金額を対象とする場合があります。
税金対策として所得税を少なく申告しすぎると、所得が低いとみなされ審査が通らなくなる場合があります。
3.債務の情報（信用情報）
債務の情報はとても重要であり、負債額が大きければ大きいほど住宅ローンの審査においてはネックになります。
その返済情報も同様に大切で、これはきちんと返済ができる人なのかを見極める判断材料となります。
他のローンにおいて延滞情報や金融事故情報があれば、ローン審査に通ることはほぼ不可能でしょう。
更にカードローンの遅延と同じくらい問題なのが、納税の遅延や携帯電話の支払いの遅延です。
うっかりの遅れがローン審査にとっての大きな問題となってしまうのです。
あなたの信用情報を確かめる方法は「信用情報の開示方法と属性情報について」で解説しています。
4.勤務形態・勤務年数
公務員や大企業のほうが有利
勤務の状態も大切です。
勤務先自体が公務員や大手企業であれば中小企業や自営業よりも、安定した収入にも繋がるのでローンは組みやすく、勤務年数は長ければ長いほど信用度は上がります。
そして勤務形態も審査において重要視されます。
アルバイト、パート、契約社員ではほぼ不可能な場合が多く、正社員で尚且つ役職者だと高評価です。
勤務年数の目安
勤務年数の目安としては3年以上となっていて、自営業の場合はその事業が3年以上安定している事が最低の条件です。
しかし勤務年数が3年未満であっても、転職においてヘッドハンティングやより条件の良い企業への転職であれば考慮される場合があります。
5.健康状態
団体信用生命保険への加入を求められることが多い
最近、特に重要視されている「健康状態」ですが、これは団体信用生命保険（団信）に加入できるかなのです。
ほとんどの住宅ローンが団信の加入を条件としています。
普通の生命保険よりも加入しやすいと言われていますが、告知の内容などをよく確認しましょう。
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険とは住宅ローンを借入したのに死亡した場合や高度障害になった場合に、生命保険会社が残りの住宅ローンの支払いをしてくれるものです。
受取人は直接借入している金融機関となるので住宅ローンの残金を支払ってもらえます。
あくまで保険は死亡や高度障害の場合で、怪我や病気には対応できないため、心配な場合はプラスアルファの保険を考えましょう。
更に、団信に加入したら現状入っている保険を見直してください。
重複している保険を整理することで、家計のムダも防げます。
6.担保の評価
住宅ローンを組むにあたって物件の評価も大切です。
住宅ローンを組んだ金融機関は土地と建物を抵当権を設定します。
仮に住宅ローンの支払いが滞ったり支払いができなくなった場合に抵当権を実行し土地と建物を支払いにあてるのです。
住宅ローン審査に落ちた場合の6つの対処法
住宅ローンの審査に通らなかった理由がわかれば、対処法を考えることもできます！
1）年齢・返済負担率で落ちた⇒頭金を多めに入れる
年齢が問題になるのであれば、借入金額を減らすために頭金を多めに入れます。
そうすることで返済期間もぐっと短くなるので返済計画も立てやすくなります。
2）年収で落ちた⇒配偶者の収入をプラスする
年収については多い方が審査にも通りやすいのですが、規定の年収に届かない場合には配偶者の収入をプラスすると良いでしょう。
パートでもアルバイトでも良いので始めてもらうという手もあります。
返済負担率については実は年収において手取金額かどうかでかなり金額は変わってきます。
金額にもよりますが、年収500万円だと、手取にすると100万円分くらい変わるので借入金額ばかりを意識せずに、返済計画をよく考えましょう。
3）信用情報で落ちた⇒ほかのローンやクレジットカードを整理する
どのくらいの借金があるのかは住宅ローンの審査に大きく関係してきます。
住宅ローン以外に借金があれば借入できる金額も少なくなってしまいますし、金額によっては審査も通らない可能性があります。
更に借金において延滞が繰り返されていたり、破産などの金融事故を起こしていれば住宅ローンの審査はまず不可能です。
この他社での借金の情報は、信用情報機関に問い合わせることで全てわかってしまいます。
件数や残高、次回支払日、返済状況はもちろんですが、氏名、生年月日、住所や勤務先などもわかります。
クレジットカードの落し穴！
借金というと、消費者金融などのカードローンだけを考えてしまいますが、銀行系のカードローンはもちろん、なんとクレジットカードの利用可能枠も借金の金額に加算される場合があります。
他社での残高の少ないカードローンはできるだけ完済したり、持っているだけで加算される恐れのあるクレジットカードに関しては、使っていないカードは解約をしっかりしましょう。
信用情報とは？
金融機関にローンを申込む際、この人に融資をして大丈夫かどうかを見極める参考として、申し込み者に説明と同意を得た後で、「信用情報機関」を利用して個人情報を取得されます。
信用情報にはシー・アイ・シー（CIC）、日本信用情報機構（JICC）、全国銀行個人信用情報センターがあり、それぞれ金融機関はどこかに登録して情報を分かち合っているのです。
| シー・アイ・シー（CIC） | 銀行や色々な金融機関が登録していて、住宅ローンの審査でも重要視 |
| 日本信用情報機構（JICC） | 主に消費者金融等が登録 |
| 全国銀行個人信用情報センター | 主に国内の銀行が直に登録している機関 |
これらの信用情報機関において、延滞や破産等の事故情報がそれぞれ一定期間登録されます。
更にこれらは本人がそれぞれ「1,000円」で開示請求できるので、住宅ローンの申し込みをする前に開示請求して内容を確認しておくのも手です。
開示請求先
自分はキャッシングなんてしたことがない！と思っていても、携帯電話機器の分割支払いについてもCICに登録されますし、もちろん延滞すれば延滞情報も登録されます。
何件も申し込みをすればその件数は全て登録され、半年間は登録されたままになり審査にはマイナスの影響を及ぼします。
絶対とは言い切りませんが、自動車のローン、つまりカーローンがある場合は住宅ローンの審査は通らない可能性が高いとされています。
逆にカーローンは住宅ローンかあっても組めるので、逆の場合は要注意なのです。
4）勤務年数・勤務形態で落ちた⇒最低でも3年は働く
安定した収入につながる勤務年数は、3年未満になると審査に通らない傾向にあります。特に1年未満についてはまず通らないので逆にある程度待ってから住宅ローンの申し込みをしましょう。
更に正社員ではない場合は、勤務先に正社員になれる制度があるかを確認し正社員になってからの申し込みをオススメします。
5）健康状態で落ちた⇒定期的に健康診断を受けて改善を目指す！
住宅ローンに関係なく健康状態は大事です。
スレトス等をためず、健康診断を定期的に受けて身体に良いものを取り入れましょう。
6）担保の評価で落ちた⇒新築の物件を選ぶ
新築分譲物件はほぼ100%が担保評価額
担保の評価は結局住宅ローンの支払いができなくなった場合の担保と考えるので、高く売れそうであればその分評価の価格も上がります。
新築マンションや新築建売住宅物件等は購入価格イコール担保評価額になっているものが殆どなので、ほぼ100%が担保評価額となります。
中古物件はせめて土地の評価が高いものを
中古になってしまうと、建物の価値はどんどんなくなります。最悪土地の価格のみになる場合があります。
これらの物件の条件をよく考えることも大切です。
フラット35については、建築価格や請負契価格の90%までといわれています。
ブログから見る住宅ローン審査の体験談
子供の誕生でマイホーム購入を計画したフリーター男性の場合
住宅ローンの審査に3件連続で落ちました！
次は確実にと、ハウスメーカーがオススメの審査がゆるいと評判の銀行に申し込むも惨敗。
住宅ローンの審査の準備として、1か月前に住宅ローンの審査として使わないクレジットカードの解約手続きを何枚かするために、Webサイトで自分の情報を確認していると「延滞」の文字が！
使っていないクレジットと思いきや調べるとなんと「ETC」で利用が判明。
慌ててクレジット会社に連絡してすぐに振り込むのでブラックリストには載せないで！とお願いをしました。
すると、1回1日延滞しただけだから大丈夫との回答にほっとしました。
（中略）
ということがあり、もしやと思い、CICに情報を開示請求してみると…
延滞の表記「A」の文字が…
クレジット会社のブラックリストには載せませんという意味合いでクレジット会社の人は対応してくれたのですが、情報機関には情報の登録は絶対です。たった1日の遅れも延滞の情報になります。
このことにより、4件審査に落ちていたのでした！
こうしてみると、信用情報の重要さと、気楽に作れるクレジットカードの大きな落とし穴が見えてきます。
その場の特典だけに振り回されると、後々このような大変なことになる可能性もあります。
クレジットカードを作るとしても、きちんと内容を把握して管理しておくことが大切です。
夫が転職して半年、見込み年収300万円の夫婦の場合
一戸建てを建てる分譲地が決まり、住宅ローンへ！
…と思っていたら工務店の担当営業さんより、「今住宅ローン審査だしても落ちますよ。」とのキツい言葉。
他のモデルハウスの営業担当者は「フラット35」なら金利も低いしとのこと。
しかしこちらの工務店の担当営業さんは、
「フラット35なら、転職して1年未満の今でも審査に通るかもしれない。
しかし今は変動金利の方が金利が低く、変動といってもいきなり金利がものすごく上がるものでもない。
逆にフラット35だと家計を圧迫し更に団信に加入する費用もかかる。（フラット35は団信加入は任意）
更に今予定している分譲地が角地なのでその分割高になるので、他をみては？頭金を増やしては？」
としっかりとした説明をしてくれたのです。
しかもこの担当営業さんは「宅建」「フィナンシャルプランナー」「2級建築士」と資格も満載なのでとても頼れます。
確かに夫は転職して1年未満、見込み年収は300万円とかなり厳しい条件。
更に今申し込みをしても申し込みの情報が登録されてしまい、どんどん不利になっていくので、せめて勤務年数を1年以上にして少しでも年収を増やして再度チャレンジしましょう！
というものでした。
その後勤務年数が1年となり、再度恐る恐る申し込むと、なんと審査に通過し、その後本審査もOKでした。
参照元:『住宅ローン通らないです』まさかの住宅ローン断られる事件。。 | 後悔しないおしゃれな一戸建てを建てるためのブログ☆
ムダな申し込みを控え、勤続年数をのばしたことがプラスに
安定した収入は安定した返済に繋がることから、勤務年数は住宅ローンの審査においてかなり重視されています。
転職から1年未満では審査に通る可能性が低いため、審査落ちの情報が残るよりはと勤続年数をのばしたことが勝因となりました。
年収もアップしたとのことで、見事に審査に通っています。
フラット35とは？
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が共同で提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。
低金利で、審査は通常の住宅ローンのものよりも甘いと言われていますが、物件の条件が厳しく、そこをクリアーすれば…といったものです。
条件としては、住みやすく安全性が重視されるので耐火構造、耐久性基準に適合するかが問題になります。
その他断熱構造、配管設備等も基準があります。
まとめ
大きな買い物「マイホーム」を現金一括で購入できる人はなかなかいません。
そのために「住宅ローン」があり、低い金利になっています。
しかし審査は金利が低いためなかなか厳しいのが現状です。
少しでも事前に情報を知っておけば、ポイントもわかるし、対処もできます。
スムーズに住宅ローンの審査を通過して、夢のマイホームを手に入れましょう！